“白借”20万装修，度假网红玩法有点神
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年轻人大概是在消费上最豁得出去的一群人。
会为了盲盒的未知惊喜一掷千金；
会为了一双球鞋上缴几个月薪资；
会为了网红的一句话清空整个购物车……
几乎各种消费都为了年轻人而改变。比如传统酒店靠着送优惠减折扣，才能战战兢兢维持30%的入住率。但是一些网红民宿，明明价高难定，但就是门庭若市，甚至拍照都要交钱。
局长的主位是聊地产，有这样的感慨，是因为局花很兴奋地告诉我，她在厦门终于找到了一个梦寐以求的网红度假地。
先贴个图，说说局长的感受，很好很精致，可是还没感同身受到局花那种炸裂的情绪。
不过局花这一周几乎都在聊着，以后能不能去那里打卡拍照团建。
这些事让局长觉得很有趣也很好奇：
加了「网红」，到底有什么魔力？
加了「网红」，只是多了一层滤镜吗？
加了「网红」，就能够让厦门度假旅游地产擦出新的花火吗？
01
环厦首个网红民宿度假组合
特别在哪？
最近，随着李白的院子公布与FORYOU合作，厦门周边首个网红民宿度假组合出现，它的水平如何？评测局做了一次考察后发现，这次，保利和FORYOU的做法很特别。
1/ 环厦主流度假地产中第一个网红民宿
在厦门，环厦度假盘是「低投入高租金」的主流标的，而环厦度假盘中又以「自带租约」的网红民宿更为大家瞩目。
事实上，旅游住民宿确实已经成为越来越多人的新玩法。所以，当环厦度项目中出现第一个网红民宿，很多像局花这种因为找不到团建地点而烦恼的年轻人才会如此兴奋。
2/ 填补市场空白，承接社交和聚会的功能
网红民宿的意义不仅仅是住宿，更是承接社交和聚会的能力，可以是犒赏自己的独享时光；可以是情侣的亲密之旅；还可以一群好友、同事团建的大轰趴。
但是目前厦门市面上做网红民宿的，大多是单一一栋别墅，场景无法承载太多人，也无法同时满足不同的度假需求。所以这次保利的做法填补了厦门市场的空白，打开了新的市场局面。
02
除了「网红」标签
能不能来点实在的？
这个项目除了特别，对于业主来说，也是诚意十足的，甚至对整个市场来说，影响同样深远。
第一个在「售后」阶段给业主做彻底升级的项目
0.1
主体方面，这个项目优先服务一期已经交付的叠墅业主，这是一种升级「售后」的高级运营。
0.2
算账层面，这次升级直接「送20万装修」，业主没有资金成本。
以135㎡中下叠4房为例：业主贷款20万装修，FORYOU保底2500元/月，8年租约就是20万。而实际上，保底是非常容易的。
现在长泰优质民宿单间租金500-800元/晚，一个叠墅3-4房，全租一天就差不多达成保底。
0.3
重点是保底之外有利润，经营溢价收入部分将多分给业主。
大致了解这个做法后，我们就可以看到，在低投入的情况下，加上网红装修、运营后，未来的收益只会越来越高。
从已拿到的资料，局长和几个业界朋友讨论后，认为李白的院子的打法目前有三个方面有利购房者
0 1
从现在成本来说，装一个叠墅岂止20万，何况是网红装标
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① 网红民宿，装修比一般酒店、自家高级
首先，装修密度就更高。就单以地板为例，自己就是瓷砖、木地板铺就，而网红民宿在瓷砖、木地板的基础上，在不同的应用场所铺上不同毯子，把空间立体铺满。对应的，装材用料成本就更高。
其次，装修花样更多。网红民宿的空间艺术感来自摆件有设计。对应的，单个物件成本更贵。比如，网红民宿的椅子，就可能从餐厅、到客厅、到卧室，都有不同艺术感的椅子。
② 叠墅自己装有隐形成本——设计费按使用面积算，长泰非市区人工和时间成本也高。
0 2
从未来的收益来看，是一笔分红稳健看涨的帐
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1/全租的话，由于500-800元/间， 一天就覆盖2500保底，意味着之后每租一天都有分红；
即便1天只租一间，五天就能覆盖2500保底。我们按50%出租率来计算的话，30*50%-5=10天，预计有10天可分红。
2/按500元/间，10天分红来算，以弄云月3房户型为例，细算账业主收益，8年72万。
业主实际获得，保底20万+分红72万=92万。即便没到96万，有了20万保底，每多一点分红其实就是意外的惊喜。
3/随着区域热度、民宿热度提升，价值肯定更高。
0 3
从业主本身的感情来看，自己使用也会更愉悦
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值得注意的是，业主每个月有3晚免费入住，每年还有一次免费的派对策划以及现场布置等权益。关键的是：
每次使用，都是精装好的网红爆款
更是自带高级设计师的「一房一风格」，个性强烈
不用操心运营，不用操心维护，坐享其成
03
是「营销」还是「真硬货」？
如何保证长线运营？
那么，会不会理想很丰满，现实很骨感？局长和项目营销方以及FORYOU的负责人聊了下，项目怎么保证长线运营呢？
得到的答案是坚定的。
这一次，保利的做法打破了固有的运营方式。
第一次提出8年这种长租，也只有大品牌才有这等魄力
「自带租约」本身就是度假盘能打的形式，而要做好这个，第一步就是开发商要硬气和实力。而这次，保利提出长达8年的租约，更是厦门首次。
这种底气和魄力是双向的，保利有信心，业主对保利也有信心。
不仅在房子内部做加法，保利还在房子外部加资源
值得注意的是，除了房屋内部的装修，保利和FORYOU更是重金造配套，吃、住、休闲、派对、购物、游乐一站式备齐。
0.1
花钱打造网红会所，酒吧、泳池、书屋等硬件设施增加可玩性，满足婚礼等多场所的应用需求。
——泳池边的小酒馆，肆意挥洒情绪后，可安心回民宿倒头就睡。
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0.2
网红民宿造好了才是刚刚开始，运营强不强才是关键局。
FOR YOU的专业团队管理，带火过多个民宿，这些成功案例，都是有传播度，有高溢价的。
如由鲤民宿获得了2019年中国好民宿称号；
而局长有幸去过的橘若民宿更是红遍抖音；
多个民宿在途家、携程上评分高达4.9分......
而对业主来说，只需要享受精神的「诗和远方」和物质的「细水流长」。
保利也会「导资源」进来
强大的「后援团」支撑，这里也将作为厦门35000位保利业主专属的社群服务场地，被优先推荐，这些也是潜在的高质量客群，给予社区源源不断的生命力。
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随着楼市的爆发式发展，现如今，不管是旅游地产还是厦门楼市都有一个严重的事情就是同质化。大部分楼盘可能户型、风格、园林等都略有不同，但是本质差易小，结果就是刺刀拼到最后，只能拼价格或上渠道。
但现在我们看到保利这个项目不随大流，主动给产品力做加法，以在竞争中做差异化。在评测局看来，是一件令人鼓舞的事情。这让人看到营销的力量，不只是在顺风的时候助项目翱翔，而在逆风的时候能自我进化。
这种项目求突破的自我变革，在行业里或许现在只是一股小力量，但是我们应该为这种勇士出征的魄力鼓掌，不仅给购房者提供了更多价值，也给市场带来了更多启示。
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